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高铁站项目市场调研ppt

发布时间:2019-07-30 15:35 来源:未知 编辑:admin

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  * * * * * * 楼层 业态 商家 L1 精致女人馆 梦飞嫦,思加图,接吻猫,Tata,百丽,波熙,shes,雅天妮,帕佳图,拉法,艾琦,威尔萨斯,红盒子,前世金生,沙驰,高琪,格蕾丝,欧莎美体,迪欧尼,莱尔斯丹,安迪芭莎 L2 个性女人馆 例外,Esprit,马天奴,裘堤婼,MY AIKERL,汉帛,莎莎,英峰,宏达,玛丝菲尔,巧帛,妃格莱儿,道明,爱慕,曼妮芬,依维斯,黛安芬,安莉芳,婷美,杰西,卡汶,喜尔斯,爱特爱,伊比艾拉 L3 职业女人馆 娜尔斯,雅迪斯,邦宝,伊芙心悦,蕾朵,敦奴,粉红玛俐,Emery,珂莱蒂尔,SLEEK,慕托丽,玖姿,歌蒂诗,CUE,依瑶,钡萱,雅莹 L4 服饰 宾宝,ALKEMY,塔歌,SO.BASIC,斯得雅,MARCCENE,金利来,GOLDPOOL,七匹狼,PLORY,波顿,S2.SQUARE,九牧王,梦特娇,虎都,卡丹路,步森,罗蒙,花花公子,骆驼 L5 家居女人驿馆 三洋,美的,苏泊尔,九阳,贝尔莱德,飞利浦,虎牌,porola,乐巢,雪兆丰,简爱,罗莱,梦洁,富安娜,法格,罗卡芙,惠谊,佳丽斯,Tescoma,家之恋,棉田,丽韵,康妮雅,达尔丽,新世家族,邦纳 星力百货(中山店) 星力百货(中山店)-项目评价 恒丰步行街 名称 恒丰步行街 所属行政区 云岩区 所属商圈 大小十字商圈 楼层 地面4层,地下2层 楼层总面积 4.8万方 停车位 700 开业时间 2009年5月 日均客流量 周一至周五:8040人次/天 周末:约10000—11000人次/天 (约300万人次/年) 物管费 每月8元/㎡,水电独立收取,商业用电1元/度,商业用水4元/吨 主要客群 中端收入人群 楼层 主要业态 面积区间 B2 家电卖场,餐饮 20-3000㎡ B1 体育餐饮 20-60㎡ L1 化妆品,潮流饰品 20-1500㎡ L2 个性潮流服饰 20-400㎡ L3 潮流服饰 20-200㎡ L4 婴幼儿,儿童服饰 30-300㎡ 恒丰步行街 楼层 业态 商家 B2 家电卖场 餐饮 蓝太阳高清、苏宁电器卖场、唐令村、金剪D、E灌、北京饺子、秘制芦苇、丝之味、甜蜜盒子家居、奇异果果(包)、尖椒丝娃娃、咖诗、樱恋(寿司)、驭风模型、噜咕噜咕、裸时代、肥肠旺、线 体育餐饮 德国公鸡、新悦模型、台湾牛肉面、安踏、特步、耐克、乔丹、鸿星尔克、SLF(体育保健品)、PEAK、亚礼得、CBA、赛琪、骆驼牌、KAPPA、HOSA、ADIDAS、伊韵儿、YESO、苏宁电器入口、SONY、美丽湾、依美、龙鼠、伊莎艾伦、斯得雅、好孩子、法诺狄士、意大利风味冰激凌、艾哲、玬玛、生态家纺。 L1 化妆品 潮流饰品 民鑫珠宝、亨利钟表眼镜、大白鲨男装、丽人行、MIAAHO、老北京布鞋、雅意、华之旭、俏佳佳、真我永恒、比其、衣香丽影、PLOVER、韩厨世家、芭蒂娜、金利来、中国国工商银行、风笛、SKIN FOOD、KIKYO、KNIGHTY、CC&DD、舒普玛、稻草人家、BT·BOX、三米摄影、名钻坊、雅黛丽、法国都彭、德堡、新茶主义、小东北、宜北町、丽都整行、HATA HONEY COFFEE、必胜客入口、面包新语 L2 个性潮流服饰 必胜客餐厅、千日红、阳光百合、诗都华、吉恩、ICHDD ME、品译、三木叶、法国花纪、穿名堂、台北精品、玫瑰人生、美妮思皮具、笑嘻嘻、俞杨时尚、玫瑰秀、朵以、赛典、K·KENNX、荣澜、LUCK、MISS皮、MOOX、吉田寿司、颜色、天堂伞、花花、D大调、妤、玫瑰、西单原单正品、ET、木果果木、奥依岛、水中花、回眸、LJ、可爱多、诺曼琦、艾利诺、季丹名物、多多、回眸坊、玉茄子、吉思、一品奴、街吧、炫彩生活、艾尔迪、香港一号基地、缘荣行、伊梵、米诺、伊诺、晶生缘、衣频道、巴黎站、澜街、MOON、茗、莎莎、鑫灵、仙踪林、忆玫、TL、彩劳伊丽斯、汇美舍、SEE·S、普多男生店、茜阁、DXADANX、玛琪雅朵、欧丽湾、爱尔沙、ILOVE、风尚会、享奴、衫国演义、CLNDENELLA、流行美、DCUK、Z.X、卡卡、不了情、MY GIRY、I DO、SXX CITY、米诺、OU、仙姬、米米家、仙境 L3 潮流服饰 CICI、莉欧雯、天平服饰、哥弟堡尼、花花公子、包珠婆、哈皮妞地、逸沸、艾米露丝、布衣轨道、雷岛、佛尔思特、幕拉、VLML、老爷车、蜘蛛王、椰岛、梦斯琪、、香港文明体育、购物狂、时尚花园、唯一、哈哈人、啰嗦、她世界、好会舍、美人肩、洋派、品译、享格舒、卓依尔、衣之都皮草、皇冠兔、米兰、CANTIRP、华丹尼、NO CONEEPY、俏佳人、艳美、米亚朗、宝石布鞋、BELLO ANN、衣源起米、PLVS、丹妮鹭、九鹿王、布石、吉祥屋、绿湾、沙迪、百度烤肉、国雅、菲凡、娜奥尼斯、天平服饰、天平名店 L4 婴幼儿 儿童服饰 青蛙王子、红蜻蜓、雅爱韩、琪比小美、好孩子、婴姿坊、静艺米兰、童韵皇子、外乡人、浪漫宝贝、熊仔暖、兔仔唛、金美童装、童韵轩、玩具总动员、流行娃娃、派乐熊、七彩云、季季乐、小依、宝贝小猪、铭堂·铭典、可奇、巴布豆、玩转小屋、卡其屋、笨笨熊、天使、爱朵、童话、绅士狗、合力童话、森林童话、福布儿、麒麟宝宝、小玩员、波比、爱佳宝、牛仔宝贝、MILABEAR、花蕾坊、酷派、喜悦童年、米果、乐美达玩具、丹麦·安徒生、红黄蓝、卡拉贝贝、三好童、木童村、迪斯尼、今童孕婴 荔星名店 名称 荔星名店 所属行政区 南明区 所属商圈 大南门商圈 楼层 地面6层 楼层总面积 2万方 停车位 约20个 开业时间 2005年9月 日均客流量 周一至周五:约2100人次/天 周末:约3000人次/天 (约85万人次/年) 营业时间 12小时(周一至周日) 租金水平 基础扣点25%,大品牌可降至18%,小品牌可升至30%,管理费1%,宣传费2% 主要客群 中高端消费人群,白领 楼层 主要业态 面积区间 L1 精品零售 20-240㎡ L2 女装、珠宝。鞋包 30-500㎡ L3 女装 10-150㎡ L4 男装、皮具 10-120㎡ L5 家居、家电 20-120㎡ 荔星名店-项目评价 星力旗下的高档百货商场,一层引入GUCCI、CANALI等奢侈品品牌,商场形象较好,是大南门商圈的标志性商场项目业态基本为零售业态,因此是以购物为主题的高端商场 但由于购物体验性较差,内部环境相对压抑 亨特国际广场 名称 亨特城市广场 所属行政区 南明区 所属商圈 大南门商圈 楼层 地下1层,地面3层 楼层总面积 11万方 停车位 - 开业时间 2010年 日均客流量 - 租金水平 扣点:10-20%,租金:100-500元/㎡ 主要客群 中档偏高消费群体 楼层 主要业态 品牌例举 B1 大卖场、电影院、餐饮 零售:JJMODA、JNBY、作品、ETAM、LILY、GEN、cabbeen、the north face、columbia、丽婴房、小猪班纳、热风、GEOXApple、亨吉利表行 餐饮:兰亭国际、禾绿回转寿司、三十三号庭院、卡鲁儿童主题餐厅、百度烤肉、侍者烧烤 娱乐:大玩家 服务:屈臣氏、千色店、潇洒美发、艾米之家 主力店:家乐福、横店影城、大玩家电玩、百丽运动城、品尚豆捞 L1 服饰、鞋包、餐饮、配饰、电玩、数码 L2 服饰、运动、儿童、娱乐、运动、餐饮、服务 L3 餐饮 亨特国际广场-项目点评 贵阳第一个真正意义上的大型购物中心项目,引入了多家知名主力店和半主力店 项目在业态设置上布置了比例相当高的餐饮、娱乐、儿童、服务业态,一站式购物体验 项目公共空间较丰富,商场内视觉和空间感较好,没有贵阳其他传统百货商场的拥挤感 档次定位中档,业态和品牌丰富,消费者客群广泛 金源时代购物中心 名称 荔星名店 所属行政区 南明区 所属商圈 金阳商圈 楼层 地面4层,地下1层 楼层总面积 30万方 停车位 约20个 开业时间 2010年 日均客流量 周一至周五:约2100人次/天 周末:约3000人次/天 (约85万人次/年) 营业时间 12小时(周一至周日) 租金水平 每月200-350元/㎡ 主要客群 全阶层消费客户 业态 主力店或体量 家居 居然之家(8万方) 电影院 - 超市 永辉(1.6万方)、苏宁 美食城 2.5万方 娱乐会所 蓝黛夜总会 金源时代购物中心 商业街名称 商业街概况 尚品生活街 位于北京西路,临近贵阳世纪金源大饭店、8座商务写字楼、贵阳金源时代购物中心,为130-150㎡临街可分割商铺,共计47间 福州商业街 面积为45-85㎡临街商铺,共172间,现已全部营业 龙瑞苑商业街 位于龙瑞苑小区入口处,连接金阳大道,商铺面积为35-50㎡,共计30间,现全部营业 龙兴苑、龙禧苑商业街 位于贵金线延伸段,连接主城区,临近贵阳市第一实验中学、贵阳市第一实验小学。商铺共计141间,面积为30-80㎡ 金源时代购物中心 项目是目前贵阳已投入运营的最大的购物中心,推动金阳商圈的形成和发展 项目多个大型主力店,覆盖了全阶层的消费者,有比较好的拉动人气和形成规模效应的作用 项目 服饰/零售 餐饮 娱乐 超市卖场 家居/家电 儿童 服务 国贸广场 √ √ √ 南国花锦 √ √ √ √ 百盛(龙港店) √ √ √ √ √ 新华都购物中心 √ √ √ √ √ √ 智诚百货 √ √ 正大曦和 √ 新天地 √ 国晨百货 √ √ 恒峰步行街 √ √ √ √ 星力(瑞金店) √ √ √ √ √ 荔星名品 √ √ 星力购物广场 √ √ √ √ √ 世纪金源购物中心 √ √ √ √ √ √ √ 亨特国际广场 √ √ √ √ √ √ √ 海纳广场 √ √ √ √ √ √ √ 鸿通城 √ √ √ √ 主要零售项目业态组合 主要零售项目分析-功能档次分析 主要零售项目定位分析-品牌档次分析 贵阳零售业现状 贵阳零售业现状 贵阳商圈现状 市中心核心商圈,发展空间已处于饱和状态,未来的发展态势是在现有基础上进行商业升级和改造,但受成本、空间等因素限制,进展相对缓慢,所以市中心商圈商业形态在未来较长一段时间内会保持现有状态 金阳区目前随着几个商业项目入市,商圈已形成一定的雏形。作为新城区,商业具有很大的发展潜力 贵阳零售业地域扩张趋势 核心商圈 市区外扩商圈 依据贵阳“北拓、南延、西连、东扩” 城市扩展方针,随着城市的发展,更多的区域商业中心将出现在市郊 城区零售商业将从市中心向四周扩散,从可甄别的未来零售商业项目分析, 贵阳商业布局已开始外扩,其外沿已南至解放路、西至浣纱路、东至宝山北路、北至北京路,形成核心商圈之外的第二层级商圈 金阳商圈是贵阳重点发展的副商业中心,不过发展相对于市区商业将较为独立化,目前消费主要依靠金阳本地的居民支撑 贵阳零售业商业形态升级 根据零售市场一般发展模式,零售市场将由百货商店起步,逐渐形成购物中心,随后根据市场发展程度,出现生活中心的模式 从贵阳市主城区目前的零售项目类型配比来看,市场全部以百货形式呈现,真正的购物中心模式才刚刚出现 未来3-5年,预计贵阳零售市场将由百货在市场的主导地位被购物中心取代,发展占比超过二线城市平均水平 贵阳零售商业未来发展趋势 贵阳零售商业发展处于百货和购物中心之间 全国购物中心发展趋势 一线城市 二线城市 贵阳购物中心发展趋势 从贵阳目前的零售项目类型配比来看,市场基本以百货形式呈现,购物中心规模较小 未来3年内,贵阳市场模式将有较大转变,百货市场主导地位将被购物中心取代,占比超过二线城市平均水平,贵阳零售商业发展迅速 贵阳零售业及品牌丰富度提升 商业形态的升级以及商业空间的扩展,将使得贵阳有好的商业平台来容纳更多的业态和品牌进入贵阳市场。丰富的商业业态组合以及新颖的体验式消费概念,势必会吸引新的时尚或高端品牌进入,从而提升整个贵阳市场的品牌丰富度 越来越多商业项目的出现,竞争激烈程度增加,也会促使不同的项目在定位、业态、品牌等商业元素上,形成差异化和主题化 * * * * * * * * * 综合类供应成交平均面积从09年开始大幅提升,供应从08年的32.7亩上升到09年的235.3亩,贵阳市房地产市场千亩大盘也从09年开始涌现 报告目录 宏观大势解读 城市经济分析 微观市场探究 贵阳城市解读 贵阳房地产市场分析 贵阳城市商圈及零售市场探究 零售市场发展发布 初级市场 成熟市场 初级市场 成熟市场 贵阳 贵阳目前的零售发展处于各类型百货集中发展的激烈竞争阶段,大卖场及大型专业市场空缺大,真正意义的购物中心刚刚出现,城市综合体蓄势待发 贵阳市正在向零售市场快速发展阶段迅速迈进 商圈分布 大十字商圈 喷水池商圈 大南门商圈 大西门商圈 中华路 金阳 贵阳市内已形成的核心商业区以中华路为中心,其中主要分为喷水池商圈、大小十字商圈、大西门商圈以及大南门商圈 四大商圈集中了贵阳绝大多数零售商业项目,形成贵阳市整个核心商业区,辐射全市 贵阳正在大力建设金阳新区,该区域将形成一个贵阳新的城市商圈 商圈特点 该商圈是贵阳市零售市场上最具知名度的商圈之一,是市场自发形成的集中商业片区之一 该商圈内代表性项目有国贸广场、南国花锦等,较其他商圈的综合水平而言,结构布局、购物环境等硬件设施相对较好 业态丰富程度欠佳要以零售、家居和儿童用品为主,除南国花锦外,商圈内其他项目基本无餐饮与服务业态 从品牌而言,国贸广场内集中了进入贵阳市的大多数国际一线品牌,诸如ArmaniCollezioni, Cerruti 1881, Cartier, Montblanc等 大型零售商业分布 1 2 3 4 5 6 序号 项目名称 商业形态 所属商圈 商业面积(㎡) 开业时间 1 国贸广场 百货 喷水池 22000 2002 2 智诚名店 6000 2996 3 新华都购物广场 15000 2010 4 南国花锦 27000 2008 5 百盛百货(龙港店) 20000 2000 6 百盛百货(金凤凰店) 14000 2007 总体量约104万方 商圈特点 大小十字商圈囊括了贵阳市大十字、小十字两个小商圈,由于各自地理位置较近,在分析研究时统归于大小十字商圈,是贵阳市最早形成的另一个集中商业片区 该商圈内项目也是以百货为主,包括时代广场、百盛、智诚百货大楼等,结构布局较为传统,模式单一,购物环境相对一般 在业态布局上,大十字和小十字虽距离很近,但也有各自的商业主题。大十字以零售购物为主,小十字集中了比较多的影院、餐饮等休闲业态,是以娱乐休闲为主。 大型零售商业分布 1 2 3 4 5 序号 项目名称 商业形态 所属商圈 商业面积(㎡) 开业时间 1 时代广场北楼 百货 大小十字 14200 2002 2 时代广场南楼 15700 2006 3 智诚百货大楼 23000 2005 4 百盛百货(鲜花店) 22000 1999 5 正大曦和广场 10000 2006 总体量约8.5万方 商圈特点 大西门商圈位置偏离中华路,以中山西路为轴布局较多的百货项目,其中两家主题百货较有特色:以女性购物为主题的星力中山店以及以潮流品牌为主题的星天地 中山西路西段为市西商业街,为服饰商品批发市场 恒峰步行街是商圈中唯一个购物中心项目,包括餐厅、美食广场、影院、超市等设施 大西门商圈依旧以零售购物为主,结构布局缺乏突破 大型零售商业分布 序号 项目名称 商业形态 所属商圈 商业面积(㎡) 开业时间 1 星天地 百货 大西门 15000 2007 2 恒峰步行街 购物中心 67400 2009 3 国晨百货 百货 18000 2005 5 星力百货(中山店) 10000 1995 6 星力百货(瑞金店) 28000 1999 总体量约13.8万方 1 2 3 4 5 商圈特点 大南门商圈属较晚形成的新兴商圈,商圈内的主要代表项目星力购物广场、荔星名品以及荔星名店均隶属贵阳本土星力集团旗下,虽然三者定位不尽相同,但处在共同的大环境之下,文化、管理等方面难免有所趋同 五星级酒店喜来登底商荔星名品扮演着高端酒店配套的角色,引入诸多国际一线奢侈品牌,而Gucci在贵阳的第一家店选址在荔星名店,圈定了该商圈的高端路线 亨特城市广场,作为家庭型一站式购物中心,丰富了该商圈的商业业态功能 大型零售商业分布 序号 项目名称 商业形态 所属商圈 商业面积(㎡) 开业时间 1 荔星名品 百货 大南门 5000 2008 20000 2005 2 荔星名店 36000 2008 3 星力购物广场 110000 2010 4 亨特国际购物中心 购物中心 总体量约17.1万方 1 2 3 4 商圈特点 金阳新区是贵阳重点打造的新城区,用来来改善城市中心区人口稠密、交通拥挤、环境质量差的现状 金阳目前的房地产开发量非常巨大,商业用地主要集中在世纪城、中铁逸都等几个大型项目 目前金阳已开业的商业项目不多大多数商业项目开发还处在规划中,但未来发展潜力巨大。金阳未来将成为贵阳的副商业中心 包括乌当、小河、花溪、白云在内的非主城区域,商业体量和等级都处较低水平,但随城市发展,其区域商业中心已在各区域内有成型的趋势 大型零售商业分布 序号 项目名称 商业形态 所属商圈 商业面积(㎡) 开业时间 1 金源时代购物中心 百货 金阳 300000 2010 2 海纳广场 小河 55000 2010 3 鸿通城 南明 100000 2010 4 绿地联盛 商业街 金阳 20000 2010 金阳步行街 金阳 80000 2008 总体量约46.5万方 2 小河 3 解放路 1 金阳 4 金阳 5 金阳 商圈内物业比较 商圈 喷水池 大小十字 大西门 大南门 金阳 商业形态 百货 百货 百货、购物中心 百货、购物中心 商业街,购物中心 档次 中高 中 中 中高 中低 业态 零售为主 零售、餐饮、娱乐 零售为主 零售为主 零售、餐饮、服务 消费人群 中高收入及大众消费者 大众消费者 大众消费者 中高收入及大众消费者 金阳居民 商圈界定 商业形象较好的中高端商圈,发展基本饱和 以零售娱乐为主,发展基本饱和 传统商圈,以百货为主,发展基本饱和 新兴商圈,以高端商业为主 处于雏形节点,未来发展空间大 序号 项目名称 商业形态 商业面积(㎡) 预计运营时间 1 银海元隆广场 购物中心 130000 2 中大国际广场 67000 3 汇金国际广场 70000 4 金海岸 80000 5 保利国际广场 60000 6 国际城 70000 总体量约47.7万平米 未来主城区零售商业供应 2 1 3 5 4 6 喷水池商圈 大南门商圈 大西门商圈 大小十字商圈 序号 项目名称 商业形态 商业面积(㎡) 预计开业时间 1 中天会展城 购物中心 300000 N/A 2 贵阳国际金融中心 100000 N/A 3 逸都国际 300000 2012年 4 新世界 购物中心 100000 N/A 5 远大生态风景 商业街 2500 N/A 6 乾图中心广场 购物中心 80000 N/A 未来金阳区零售商业供应 1 2 6 5 3 4 现有零售商圈供应 4650000㎡ 104000㎡ 171000㎡ 138409㎡ 84900㎡ 目前贵阳零售商业主要集中于市区四大商圈,其供应量占贵阳零售商业体量50%,随着近年金阳和其他区域商业的发展,贵阳非主城区的零售商业体量也已达到接近市区零售商业的总量 未来零售商业供应 705000㎡ 477000㎡ 贵阳未来的零售商业供应,只要分布在以金阳为代表的非主城区区域,其比例占到总供应量的六成多。而主城区的未来供应,也因为传统四大商圈的空间已经饱和,其布局也在四大商圈外围。贵阳整体零售商业格局的外扩,在未来将得到进一步的加速 南国花锦 名称 南国花锦 所属行政区 云岩区 所属商圈 喷水池商圈 楼层 地面8层、地下1层 楼层总面积 2.7万方 停车位 144 开业时间 2008年9月 日均客流量 周一至周五:6000人次/天 周末:约10000-11000人次/天 (约260万人次/年) 营业时间 10:30-22:00(周一至周日) 租金水平 扣点20-26% 主要客群 心理年龄位于20~30岁的城市新贵阶层 楼层 主要业态 面积区间 B1 餐厅、食品英灵、甜品糕点、玩偶公仔 20-350㎡ L1 国际名品、饰品、女鞋 60-100㎡ L2 国际名品、饰品、女士服装、女鞋、手袋、手表、餐厅 20-200㎡ L3 女士服装、饰品、香薰、美发沙龙 50-150㎡ L4 男士服装、牛仔装、男士配件、运动服装 20-120㎡ L5 女士服装、男士服装、内衣、配饰、时尚潮流店 30-150㎡ L6 运动服装与饰品、动感篮球场、露天休闲广场 200㎡ L7和L8 大型餐饮 - 楼层 楼层平面图 业态 商家 B1 休闲、服务 味千拉面、快乐柠檬、DQ、贝儿多爸爸的泡芙工厂、千本台湾涮涮锅、久留米关东煮、优之良品、toro手工巧克力、零食空间、仙踪林、宜北町、DU/帝优冰淇淋、吾贵铁板烧、煌泰紫台塑牛排、摩提工房、台北甜甜圈、慢调丝理、葡式蛋挞、巧克力、colanttoe/古兰图腾、欣欣玩具 L1 潮流服饰 宝岛眼镜、JC、玖熙、真美诗、Vme、Stella luna、施华洛世奇、5cm、lacoste、lesportsac、宝马生活方式、ARMANI JEANS、HD、izzue、MISS SIXTY、GUESS、what for、Millies/妙丽、STACCATO/思加图 L2 女装、配饰 CP、CK Jeans、A&I、Casio、SAFIYA、BARBIE、Mango、rosebullet、odbo、dazzle、mind bridge、ckunderwear、energie、codes combine、salad、cocodeal、now here、odm、Teenmix/天美意、Romo roam、Reiko Aoki、QGGLE L3 女装、鞋包 CAMENAE、佰草集、ala、rebecca、circle、scofield、less、read me、lafeta、cocoon、jessica、ANMANI&GS/恩曼琳、evona、流行秀、JORYA WEEKEND、IA IDEE/罗兰.依杜、LEVARZA、C.S L4 男装 crocs、skullcandy、bosssunwen、希伯莱、tough、wrangler、nike 360、adidas-sc/三叶草、levis、lee、g-star、vicutu、ziozia、de farro、gentle、elle、cabbeen、hush puppies、scofield man、C.H、satchi2 L5 休闲服饰 BODYPOPS、2%、nici/礼祺、乐纷、JACK&JONES、GXG、SCAT、Vero moda、淑女屋、C18/Weekend、JNBY/江南布衣、only、ppt、olive des olive、魔术坊、爱生活、熊窝、COCOLULU、IT TIMES、热风、MARK FAIRWHALE、疯果、CRAZY L6 餐饮、儿童娱乐、服务 南梦宫、kappa、nike、life unlimited/生活无限、美国骆驼、天资、力力体育 L7和L8 - 大型餐饮 俏江南 南国花锦 项目在档次风格上为大众时尚,品牌时尚度较高,以休闲潮流服饰为主 项目为传统百货的运营方式,引入知名餐饮和休闲娱乐业态,增加项目对消费者的吸引力,是贵阳百货商场中较为有特色,业态规划理念相对先进的一个项目 南国花锦-项目评价 百盛(龙港店) 名称 百盛(龙港店) 所属行政区 云岩区 所属商圈 喷水池商圈 楼层 地面4层、地下1层 楼层总面积 1.5万方 停车位 约400个 开业时间 - 日均客流量 周一至周五:6500人次/天 周末:约11000-12000人次/天 (约270万人次/年) 营业时间 9:30-22:00(周一至周日) 租金水平 - 主要客群 定位于时尚的中端都市消费人群 楼层 主要业态 面积区间 B1 超市 超市:700㎡ L1 手表、皮包、鞋、化妆品、首饰 40-100㎡ L2 女装 20-80㎡ L3 男装 20-100㎡ L4 童装、内衣、数码产品、厨房用品 20-100㎡ 百盛(龙港店) 楼层 业态 商家 B1 超市 百盛超市、葡萄酒专卖店 L1 手表、皮包、鞋、化妆品、首饰 雷达、天梭、浪琴、天王表、周大福、百爵珠宝、谢瑞麟、古名、维玛诗、老凤老凰、水之印、泊美、依里莎白、香水、DHC、佰草集、羽西、OLAY、H2O、欧莱雅、欧柏莱、美宝莲、ZA、资生堂、MAMONDE、爱步、GEOX、度嘉班妮、金利来、路伴、卡米莉娅、盟纳尔、莱思丽、卡迪娜、冰女人、COUBER.G、玛丽娅、索菲娅、奥卡索、接吻猫、天美意、森林公主、千百度、安玛莉、安迪巴莎、曼仙妮、FED、stsat、汤普·葛罗、哈森、他她、sillano、Jusla、华伦世家 L2 女装 JUJUFAMILY、CTF2、SWATH、淑女屋、洁、ITL、PRICH、法文箱子、BASICHOUSE、Maxmini、Eland、Honeys、Edc、Chaber、Lily、江南布衣、MIND BRIDGE、自然元素、曼娅奴、VM、ONLY、ES、碧淑黛芙、希色、谜底、我的新浪漫、SNOOPY、欧时力、小熊 L3 男装 宾宝、PALERB、texwood、马华、HC、JJ、IMDAVID、ESPRIT、VICUTO、莱勒、GSTAR、BONI、CAMELACTIVE、FRESANY、BANLSS、金利来、凯迪东尼、布朗迪尔、KELAOR、虎都西裤、爱迪丹顿、萨伦思路、奥克杰克逊、思莱德、CROCS、威明西裤、ZUNAN、MIND BRIDGE、LEE、里维斯、GXG、NAVIGARE、箭牌、Scofield L4 童装、内衣、数码产品、厨房用品 耐克、阿迪达斯、匡威、Kappa、彪马、新百伦、荣泰、佳丽斯、探路者、李宁、鳄鱼、富仕、浩沙、柔扶兰、爱美丽、欧迪芬、爱慕、英氏、Nikekids、衣恋儿童、惠谊家纺、富丽真金、派克、芝宝、仙莱紫、莱法纳、松下、飞利浦、西门子 百盛(龙港店)-项目评价 项目商铺业态定位中端潮流时尚,引入ONLY、淑女屋等多家潮流名店,但是目前以因为项目业态布局相对混乱,购物环境较差,目前项目整体经营情况并不好 智诚百货大楼 名称 智诚百货大楼 所属行政区 南明区 所属商圈 大小十字商圈 楼层 地面6层 楼层总面积 2.3万方 停车位 室外40个 开业时间 2006年12月 日均客流量 周一至周五:210人次/小时 周末:约430人次/小时 (约84万人次/年) 租金水平 - 主要客群 普通消费人群 楼层 主要业态 面积区间 B1 体育服饰 60-100㎡ L1 珠宝、化妆品 化妆品:20-40㎡ 珠宝:40-70㎡ L2 鞋、服饰 鞋:40-80㎡ 服饰:40-150㎡ L3 服饰 40-120㎡ L4 服饰 40-150㎡ L5 家纺、婴幼儿童装服饰用品 家纺:40-80㎡ 婴童服饰:30-100㎡ 楼层 业态 商家 B1 体育服饰 NIKE,PUMA,李宁,阿迪,特步,SHUA,美津浓,匡威,KAPPA L1 化妆品、珠宝 周大福,玉兰油,名钻世家,欧珀莱,泊美,欧莱雅,美宝莲,羽西,百丽,天美意,爱女儿,思加图,TATA,哈森,宝曼尼,森达,森林公主,富贵鸟,巴迪,千百度,度嘉班尼,莱丽斯,达芙妮,卡丹路,SKAP,罗西尼,瑞士依波路表,罗马表 L2 鞋、服饰 ONLY,VERO MODA,初雨,粉蓝,谜底,淑女屋,海贝,艾格,TEENIE WEENIE,JONG,花儿开了,纤细,符亦哲,ES,播,达衣岩,衣恋,ONRISA,SCAT,自然元素,拉夏贝尔,FANBETTER,ELLIN L3 服饰 依维尼,遇见,希色,COAERI,艾米利,IT,SOFTMAPLE,贝拉维拉,黛安芬,爱慕,曼妮芬,AVIVI,婷美,柔扶兰,EBLIN,天意,波司登,文君,JAKET,乙佰乙纳,梦特娇,花花公子,敦奴,FULLY,金菊,昊艺 L4 服饰 宾宝,ALKEMY,塔歌,SO.BASIC,斯得雅,MARCCENE,金利来,GOLDPOOL,七匹狼,PLORY,波顿,S2.SQUARE,九牧王,梦特娇,虎都,卡丹路,步森,罗蒙,花花公子,骆驼 L5 家纺、婴幼儿儿童用品 贝亲,尚玛可,SONY,梦洁,佳丽斯,富安娜,富仕,富丽真金,堂皇,衣恋儿童,PAW,GG唛,361,5+1,南方,罗莱,宝曼,梦之雨,佳丽斯,步步高 智诚百货大楼 百盛(鲜花店) 名称 百盛(鲜花店) 所属行政区 南明区 所属商圈 大小十字商圈 楼层 地面4层 楼层总面积 1万方 停车位 无 开业时间 2000年 日均客流量 周一至周五:230人次/天 周末:约440人次/天 (约85万人次/年) 租金水平 扣点25%;宣传费根据每次活动情况收取 主要客群 普通大众 楼层 主要业态 面积区间 L1 化妆品。珠宝 化妆品:20-40㎡ 珠宝:40-70㎡ L1.5 鞋、皮具 鞋:40-80㎡ 皮具:40-60㎡ L2 服饰 服饰:40-130㎡ L3 服饰 服饰:40-130㎡ L4 体育、数码 体育:30-70㎡ 数码:30-50㎡ 楼层 业态 商家 L1 化妆品、珠宝 欧莱雅,美宝莲,老凤祥,欧珀莱,佰草集,ZA,玉兰油,清妃,诗丽堂,泊美,泊莱雅,丸美,钻之韵,吉圣,天乙 L 1.5 鞋、皮具 千百度,百丽,思加图,漂亮宝贝,天美意,莱斯丽,老爷车,康莉,TATA,达芙妮,安迪巴莎,冰女人,度嘉班尼,华纳莱,花花公子,梦特娇,鳄鱼,波士伸来,哈森,接吻猫,华伦世家,百伦,森达,木林森,马内尔,FED,臣臣乐,沙驰 L2 服饰 马克华菲,萨伦思路,雪谷,金菊,方仕,eccede,波顿,神鹰,斯得雅,LEE,芝宝,ESPRIT,JEANS WEST,堡尼,REARE, Jack Jones,宾宝,金利来,船王,弗萨尼,威明,威利,雅戈尔,虎都,奥克杰克逊,九牧王,布朗迪尔,爱迪丹顿,万仕,金狐狸 L3 服饰 衣恋,SCAT,ESPRIT,法妮,LOW,TEENIE WEENIE,ELLEN,碧淑黛芙,阿曼达,极限,艾格,拉夏贝尔,VEROMODA,ONLY,淑女屋,艾格周末,马利维拉,黛安芬,爱慕,艾可儿,曼妮芬 L4 体育、数码 飞利浦,SONY,佳能,KAPPA,李宁,PLAYBOY,匡威,NB,BOZ,美特斯邦威,阿迪达斯,佐丹奴,班尼路,探路者,生活几何,美津浓,361度,恒禾康 百盛(鲜花店) 项目在档次风格上为大众时尚,品牌时尚度较高,以休闲潮流服饰为主 项目虽然是传统百货的运营方式,但在百货基础上,引入知名餐饮和休闲娱乐业态,使项目的业态丰富度上升,增加了项目对消费者的吸引力,是贵阳百货商场中较为有特色,业态规划理念相对先进的一个项目 百盛(鲜花店)-项目评价 星力百货(中山店) 名称 星力百货(中山店) 所属行政区 云岩区 所属商圈 大小十字商圈 楼层 地面4层 楼层总面积 1万方 停车位 无 开业时间 1995年12月 日均客流量 周一至周五:40人次/10分钟 周末:约55人次/10分钟 租金水平 基础扣点:25%,根据品牌情况在18-30%之间浮动,管理费1%,宣传费2% 主要客群 女性主题会员店,以支付能里较强的年轻城市白领女性为主 楼层 主要业态 面积区间 L1 服饰、鞋、箱包、皮具、小饰品、珠宝 服饰:50-150㎡ 鞋:40-80㎡ 箱包、皮具:20-30㎡ 小饰品:10-30㎡ 珠宝:40-70㎡ L2 服饰 服饰50-150㎡ L3 服饰 服饰:50-150㎡ L4 家纺、家居 家纺:40-100㎡ 家居:30-50㎡ 金阳新区 贵阳老城 贵阳规划的城市轨道交通线座,一号线年完工 中心城区两大服务中心(老城区、金阳)与周边其他片区、组团之间实现机动化方式30分钟内通达,90%以上的居民单程出行时间不超过45分钟 《贵阳市城市总体规划纲要(2009-2020年)》对8034平方公里进行了总体规划。中心城区建设用地主要向北扎佐,向东龙里,向西清镇,向南党武扩展。建设形成扎佐、湖潮、清镇组团,进一步完善“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构 至2020年,市域城镇建设用地规模约375平方公里,市域常住人口500万人,其中城镇人口400万人,城镇化水平达到80% 中心城区以组团空间布局,行政、文体、医疗卫生公共服务功能由老城区与金阳共同承担 乌当 金阳 小河 南明 云岩 白云 花溪 贵阳市将形成以中心区(老城区和金阳新区)为省、市级中心,小河、白云为市级次中心,龙洞堡、花溪、新天、沙文为组团中心的城市结构 中心城区 老城区是贵阳行政、商业、文化中心区,未来发展方向以交通改善、人口稀化和旧城改造为主 乌当 金阳 小河 南明 云岩 白云 花溪 发展方向 老城区未来以交通设施优化、人口 ‘稀化’,控制人口密度,旧城改造同步的方式发展 交通改善主要是加快重大交通基础设施的建设,截流过境交通,引导人流、交通流疏解,缓解老城区交通压力; 坚持稀化原则:“多拆少建、只拆不建、拆后建绿”通过规划控制引导住宅建设项目向金阳新区转移,聚集新区人气 老城区域 金阳新区发展方向 国际金融中心 政务中心 贵阳新商业中心 高铁经济中心 会展经济中心 总部中心 奥体休闲文化中心 金阳新区是贵阳市级领导所在地,是贵阳市城市发展的重点方向 沙文组团 花溪生态新城 天河潭新城 龙洞堡新城 三马片区 百花生态新城 金阳新区 贵阳老城区 新添组团 未来区域发展以旧城改造为主,是贵阳老城和金阳连片发展的催化剂和交通枢纽 三桥马王庙片区现状 处于是金阳新区与老城区联结的纽带 对外交通有贵遵、贵黄高速公路及210、321国道 总人口14.45万、居住用地比较分散,距离项目较近,城市整体配套落后 片区发展方向 优化金阳新区城市功能、稀化老城区密度,促进金阳新区与老城区的连接和融合 形成贵阳市交通枢纽中心、物流集散中心、大型专业批发市场带和新兴的城市居住区 沙文组团 花溪生态新城 天河潭新城 龙洞堡新城 三马片区 百花生态新城 金阳新区 贵阳老城区 新添组团 龙洞堡发展规划 配合贵阳市旅游战略发展,打造临空经济区,建设贵龙城市经济带 3年内基本建成109平方公里范围内的路网骨架,完善10平方公里核心区域内的基础设施 首开、卓信、弘宇等项目也开工建设 规划聚集人口40万人,打造集航空港、航空物流、生态居住、特色食品工业、生态旅游为一体的新城 沙文组团 花溪生态新城 天河潭新城 龙洞堡新城 三马片区 百花生态新城 金阳新区 贵阳老城区 新添组团 沙文新城发展规划 贵阳国家高新技术产业开发区 产业用地重点向沙文、麦架方向聚集和发展,白云省级经济开发区纳入贵阳国家高新技术产业开发区,形成‘白云-麦架-沙文-扎佐高新技术产业经济带;大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展 沙文组团 花溪生态新城 天河潭新城 龙洞堡新城 三马片区 百花生态新城 金阳新区 贵阳老城区 新添组团 花溪新城规划 建设花溪大学园区 以风景名胜区为核心,山体绿化、河湖水系为基础,历史文化遗产为特色,生态景观廊道相贯通的大学园区 天河潭新城规划 天河潭新城距贵阳市约24公里,以花溪区石板镇为范围扩展延伸 沙文组团 花溪生态新城 天河潭新城 龙洞堡新城 三马片区 百花生态新城 金阳新区 贵阳老城区 新添组团 新天高新技术工业园乌当区,建设用地1.31平方公里,由贵州火炬工业园、东风生物医药工业园,云锦高科技产业园和火炬软件园组成,着重培育传统高新技术企业。构建以电子信息产业、光机电一体化产业,民族药业产业为主体的高新技术企业群 沙文组团 花溪生态新城 天河潭新城 龙洞堡新城 三马片区 百花生态新城 金阳新区 贵阳老城区 新添组团 贵阳正借助西南交通枢纽带动城市一核心多组团的发展模式快速扩张 贵阳城市经济增长点发生转变,工业园区升级换代,旧城改造,绿化治污、交通条件改善等促使贵阳成为宜居之城,旅游之都 贵阳市城市建设实施一城三带多组团的空间布局,贵阳市对省内外的集聚和辐射能力进一步加强,经济和人口聚集能力大大提高,预计到2020年城市总人口将超过500万 贵阳市中心城区以老城区为中心,实施北拓,南延、东扩,西连的发展格局,形成中心城区连片发展(老城——金阳中心城区),组团独立发展(五大主题新城)的特征 金阳新区是“十二五”期间重点发展方向 报告目录 宏观大势解读 城市经济分析 微观市场探究 贵阳城市解读 贵阳房地产市场分析 贵阳城市商圈及零售市场探究 房地产市场投资数据 贵阳房地产市场投资在2011年已达到467.4亿元,环比增长达到50.5% 从2009年开始,房地产投资增长速度不段上升,房地产进入快速发展阶段 贵阳商品房供应从2008年开始提升,在2010年达到959万㎡供应量的高位 2011年供应量有所回落,为793万㎡ 2009-2011年贵阳年均商品房成交面积均在500万㎡以上 2009年商品房成交面积达到高位,为791万㎡,2011年,贵阳商品房成交面积有所下降 2007-2011年贵阳商品房成交均价从3392元/㎡提高到4918元/㎡,但价格上涨的幅度在逐步下降 2012年1-10月,住宅累计成交673.09万㎡, 累计成交均价4633.6元/ ㎡ 2012年1-10月,商业累计成交23.7万㎡, 累计成交均价14021元/ ㎡ 2012年1-10月,办公物业累计成交46.26万㎡, 累计成交均价7350元/ ㎡ 2008-2011年,贵阳土地总供应39097亩,成交30354亩 从2008年开始土地供应宗数和成交宗数持续走高,但2011年宏观调控影响,土地供应和成交面积环比下降,开发商拿地趋于理性和谨慎 2008-2010年,贵阳土地供应和成交面积持续走高,2011年土地成交平均面积高于供应平均面积 2011年受调控政策影响,开发商拿地趋于谨慎,平均供应和成交面积有所下降 2009-2011年,综合用地成交比例逐渐降低,住宅用地比例逐渐提高 目前贵阳房地产市场目前依旧是住宅处于主导,住宅地块成交比例上升的主要原因是政府对于城市改造、棚户拆迁供地增加 2008-2011年,贵阳住宅用地总供应4997亩,成交3408亩住宅,受世纪城、花果园等大型住宅项目拿地影响,贵阳住宅土地供应量和成交量持续走高,供应量涨幅略高于成交量涨幅 预计未来供应和成交情况将继续走高,出现供过于求的状态 2008-2011年,贵阳住宅用地的总容积率呈下降态势,2011年贵阳住宅用地容积率为3.4 2011年区域住宅用地供应/成交量相比2010年大幅提升,导致楼面地价环比涨幅为-20%,但仍高于2008年和2009年 2010年受宏观政策市场环境利好影响,开发商拿地热情高涨,推高地价 在2011年,受到国家宏观调控影响,开发商拿地相对理性 商业用地供应和出让在2010年出现井喷,供应和出让面积环比均涨幅为2460%和3645% 2011年受市场及政策等因素影响,供应和成交情况均出现较大降幅 贵阳商业用地平均面积在2010年出现井喷,平均单宗土地出让和成交面积达到98.7亩和103.6亩,成交土地面积高于出让土地面积 2011年商业土地供应和成交面积环比均下降约45% 商业用地楼面地价从2009年开始处于下降趋势,下降幅度逐步趋于平稳,截至2011年,商业用地楼面地价为565.1元/㎡ 贵阳商业用地溢价率走势同楼面地价走势类似,在2009年达到178.26%的溢价率高位后,溢价率开始下降,但下降趋势趋于缓和 综合类供应和成交情况从09年开始上升,在10年受到贵阳城区大盘拿地影响,达到顶峰 2011年供应和成交情况有所下降,但仍高于2009年,在高位运行 综合类供应成交平均面积从09年开始大幅提升,供应从08年的32.7亩上升到09年的235.3亩,贵阳市房地产市场千亩大盘也从09年开始涌现 2011年,贵州省和贵阳市以城市建筑建设为主要投资发展方向,处于城市建设大发展阶段 从2010年开始,贵阳城市建设进入发展快车道 从2011年开始,贵阳城市建设进入大发展阶段,城市建设投入占整个贵州省的25.2% 贵阳市2010年固定资产投资重点用于城市基础设施建设和更新改造、房地产开发,未来城市基建和房地产开发是贵阳固定资产投资主要组成部分 2008-2010年由于城市产业结构调整等因素,贵阳市重工业增加值有小幅下降,但随着贵阳大力招商引资,重工业在2011年有较快的发展 贵州省和贵阳市轻工业从2008-2010年发展相对稳定,2011年增长速开始加快 2011年贵阳规模以上工业增加值为365.23亿元,轻工业为168.41亿元,重工业为196.82亿元 贵阳市轻重工业发展相对平衡,轻工业所占比例相对贵州更大,经济主导性更强 2008-2011年,贵阳市财政预算支出和收入水平增长较快,贵阳城市发展前景看好 报告目录 宏观政策理解 城市经济分析 微观市场探究 地产物业研究 贵州省经济分析 贵阳经济分析 贵阳消费和人口分析 贵阳旅游数据分析 贵阳市与周边城市相比,社会总消费水平仍具有较大差距 贵阳社会消费品零售总额年均增长幅度在20%以上,增长相对稳定,2011年已达到584亿元 贵阳社会消费品零售总额占贵州省比重稳步上升,截止2011年已达33.4% 贵阳对于贵州全省的消费吸附能力较强,贵州零售总额增长依赖贵阳市的城市消费发展 2011年贵阳和周边省会城市人均可支配收入对比 城市 城镇居民人均可支配收入 增长率 长沙 26451 16% 成都 23932 15% 昆明 21700 10% 重庆 20250 15.4% 贵阳 19420 17% 南宁 18032 12% 贵阳市人均可支配收入增长速度速度较快,到2011年已达到19420元,同比增长17%,但同周边省会城市相比相对落后 贵阳市人均消费2011年已达到14300元,同比增长10.5% 从2008-2010年贵阳市人均年消费增速小幅增长,从2011年开始增长速度开始放缓 截止2011年,贵阳市居民储蓄余额为1251亿元,同比增长15.2%,储蓄余额增长速度逐渐放缓 截止2011年,贵阳居民贷款余额为3012.9元,同比增长16.4%,增长速度高于存款余额增速 贵阳市2011年CPI指数为5.5%,同周边其他城市相比处于高位 2009年受经济危机影响,贵阳城市CPI呈现负增长,其后由于经济情况的好转,CPI逐渐走高,2010为2.9%,2011年达到5.5%,有通货膨胀风险 贵阳市人口增长缓慢,增长速度放缓,截止2011年贵阳市常住人口为439万,同比增长仅为1.4% 贵阳各区县人口人分布中,城市人口相对集中在南明区和云岩区城市主城区,主城区周边人口主要集中在清镇和开阳 从2009年开始,贵阳农村人口增长较快,城市人口增长缓慢,城市化发展缓慢 贵阳以15-64岁年龄段为人口主要分布年龄段,截至2011年贵阳15-64岁年龄段人数为328.5万人,说明贵阳目前城市劳动充足,为城市建设提供了充足的劳动力资源 贵阳人口以15-64岁为主要分布年龄段,且所占比重呈小幅上升 0-14岁人口逐年下降,64岁及以上中老年人口有所上升 报告目录 宏观政策理解 城市经济分析 微观市场探究 贵州省经济分析 贵阳经济分析 贵阳消费和人口分析 贵阳旅游数据分析 接待游客数量不断增加,2011年接待游客突破5000万 旅游总收入逐年提高,但增长速度从2009年开始放缓 报告目录 宏观大势解读 城市经济分析 微观市场探究 贵阳城市解读 贵阳房地产市场分析 贵阳城市商圈及零售市场探究 云贵区域的中心城市,辐射力强,区位优越 国家城市群发展战略引领政策倾斜,贵安新区联动地位突出,贵阳成为西部中心 受益西部大开发战略,贵阳将成为现代产业发展的聚集区、统筹城乡发展的示范域、生态文明建设的先行区、具有全局和战略意义的新经济增长极 贵安城市群在国家城市群发展战略中具有突出地位 贵阳 南宁 海南 昆明 成都 南昌 香港 广州 福州 长沙 经济辐射圈 铁路 贵广高铁、长贵高铁、成贵高铁、渝黔高铁的建设,贵阳将成为新的高速铁路枢纽城市 最迟于2015年底,贵阳至周边各省会中心城市2~4小时,至长三角、珠三角、京津翼发达地区4~10小时的快捷大能力铁路通道。 贵阳 成都 重庆 长沙 西安 深圳/香港 南宁 香格里拉 长沙 四小时高铁经济圈 航空 贵阳已开辟62条航线架次,辐射全国大中城市,及香港特别行政区等 2011年贵阳机场旅客吞吐量为733.92万人,排名25位,超过温州、南昌、合肥等城市,是国内比较繁忙的机场之一 金阳新区 贵阳老城 道路交通 市域内现已形成以两条国道(上海到昆明321、广州到成都210)线、六条高等级公路、五条省道为骨架的市域公路交通网络。拥有三条高速公路过境 以交通、水利为重点的基础设施建设取得突破性进展 产业结构调整取得明显成效 小康社会实现程度接近西部平均水平 适应经济社会发展的交通运输体系和水利工程体系基本建成 现代产业体系基本形成,城镇化水平大幅提高 基本公共服务达到全国平均水平 城乡居民收入显著提高 贵阳市政策环境 政策类型 时间 文件 内容 利好分析 综合 2011-02-16 《贵阳市人民政府印发关于进一步做好房地产调控工作实施意见的通知》 加强房地产市场调控 利空 保障房 2011-03-35 《贵阳市公共租赁住房管理办法》 - 利空 金融 2011-04-28 公积金系列政策 贵阳调整公积金存额最高至1868元 利好 2011-07-13 公积金系列政策 贵阳调整公积金首套房最高限额提至45万 利好 2011-08-22 公积金系列政策 商业住房贷款符合条件的可转成公积金贷款 利好 2012-09-13 推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》 利率优惠、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度、减收契税等几项优惠政策 利好 2012-11-06 《贵阳市二环四路城市带开发建设配套政策措施》 对公共服务设施建设面积40万平方米以上的住宅小区,免缴城市基础设施配套费等多种优惠措施 利好 行业监管 2011-05-17 《商品房销售明码标价规定》 - 中性 2011-06-24 《贵阳市建筑物外立面规划管理暂行规定》 - 中性 2011-11-22 《贵阳市棚户区改造暂行规定》 《贵阳市城中村改造暂行规定》 - 利好 贵阳房地产调控手段 贵阳楼市调控政策执行相对宽松,但对保障房建设要求较高 政策 国八条 贵阳对应政策 后续政策 价格调控目标 要求3月底公布 严格控制2011年贵阳市新建住房价格支付不高于去年全国水平 - 保障房 未具体要求 1、引导房地产企业积极参与棚户区和城中村改造 2、多渠道筹集保障性住房建设资金 1、拟建设保障性住房4978套、约25万平方米的目标任务 2、拟计划在3年改造4500万平方米老旧城区 二套房信贷政策 二套房首付不低于60% 二套房首付不低于60% - 限购令 - 一环内限购 - 土地政策 增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品住房用地不低于住房建设用地供应量的 70% 增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求 - 问责机制 问责约谈机制,追究地方政策 - - 机制管理 未明确提出 建设个人住房信息系统,完成全市纸质档案数字化工作 - 报告目录 宏观政策理解 城市经济分析 微观市场探究 地产物业研究 贵州省经济分析 贵阳经济分析 贵阳消费和人口分析 贵阳旅游数据分析 截止2011贵州省人口总量为3469万人,环比下降0.29% 2007-2011年贵州省人口总量逐年降低,但2010年下降速度趋于缓和 贵州同其周边省和直辖市相比,人口总量较低 2007-2011年,贵州省GDP持续增长,截止2011年5701.8亿元 2009年受金融危机影响,增速放缓,2009年以后增速回升,在2011年达到高位,GOP增长23.89% 同周边省市相比,贵州GDP总量最低,未来发展潜力较大 2007-2011年固定投资增速不断加快,年均增长率为24.4% 2010年增长出现爆发,2011年增长率达到了37.54% 2011年贵州省固定投资总额为5101.5万,与云南接近 09年以后进出口贸易额持续上涨,进口额高于出口额,呈现入超的贸易态势 贵州进出口额同周边城市相比处于末位 工业增加值在2011年达到1829.2亿元,除09年受经济危机增长降低到4.8%外,其余年份平均增长在20%以上 贵州工业增加值同周边其他城市相比,处于末位 贵州旅游收入年均增长接近30%,2011年贵州旅游总收入为1428.8亿元 2007-2011年,贵州旅游人口年均增长接近30%,2011年贵阳旅游人口总量已达到1.7亿人 2011年,贵州旅游总收入高于广西、重庆和云南 报告目录 宏观政策理解 城市经济分析 微观市场探究 贵州省经济分析 贵阳经济分析 贵阳消费和人口分析 贵阳旅游数据分析 2011年中西部主要城市GDP排名 城市 GDP排名 GDP总量 重庆 1 10011 成都 2 6855 武汉 3 6756 贵阳 - 1383 与中西部发达城市经济水平相比,贵阳依旧有较大差距,其经济发展基础薄弱,发展起点低 贵阳作为贵州省会城市,可利用城市建设资源丰富,未来城市发展前景看好 GDP达到了1383.07亿元,GDP平均年增长幅度为15%,2011年贵阳实现GDP增长17.1% 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定增长 快速增长 贵阳为15% 根据房地产和GDP的关系,贵阳房地产市场处于快速发展阶段 贵阳2011年人均GDP为31712元,平均每月2643元,贵阳人均GDP与南宁相当,与周边省会城市比处于较低水平 贵阳人均GDP与贵州省其他城市相比一枝独秀,是唯一人均GDP突破3万元大关的城市 从2008年开始,年人均GDP增幅在12%以上,低于城市GDP增长,说明贵阳市人口增长速度较快,但新增人口还未对贵阳城市经济增长形成有力贡献 800-4,000$ 4000-8,000$ 8000-20,000$ 0-800$ 启动期 发展期 快速发展期 减缓发展期 发展减缓 首置和首改为主 较快发展 首置和首改为主 快速发展 首置为主 超速发展 单纯首置 改善需求为主 改善需求为主 生存需求为主 生存需求 根据人均GDP和房地产发展关系,目前贵阳房地产市场处于快速发展期,购房以首置和首改为主 贵阳城市经济发展由第三产业为主导,2011年贡献三大产业总投资的65%,其次是第二产业,第以产业占比最小 贵阳市第二产业和第三产业比重均占贵州省对应产业比重的25% 未来贵阳市和贵州的第三产业比重还将继续扩大,预计贵阳市第三产业发展速度将会快于贵州省 贵阳同周边省会城市相比,固定资产投资总额较低,发展基础薄弱 贵阳市从2011年起,城市固定资产投资进入增长快车道,同比增长57.1%,预计未来增长速度还将进一步加快,步入城市发展的快车道 2011年贵阳市固定资产占据贵州省的31.4% 预计未来随着贵州省其他城市的快速发展,贵阳市所占比重将会逐步下降,但是具有主导优势 贵阳.高铁站项目市场调研 报告目录 宏观政策理解 城市经济分析 微观市场探究 坚定不动摇调控房地产市场,促进市场平稳健康发展,将是今明两年国家房地产政策制定和实施主要目的 时间 会议事件 主要内容 2012-02-01 国务院第六次全体会议 巩固房地产调控成果促进房价合理回归 2012-02-11 中南海第五次座谈会 房地产需求长期来看是刚性的 2012-03-05 十一届全国人大第五次会议 进一步巩固调控成果,促进房价合理回归 2012-03-14 - 提出要明确国民经济发展的方向,坚定不移地实施房地产市场调控政策 2012-05-21 - 指出要严格实施楼市限购政策,促进市场平稳健康发展 2012-07-09 在江苏调研 及时制止纠正地方变相放松房地产市场调控 2012-08-31 在京津两地考察 保障房要及时入市公平分配 ■ 6次上调存款准备金率 1次扩容存款准备金缴纳范围 ■ 2次上调基准利率 ■二套房首付6成,贷款1.1倍 ■一套房首付提升至4成,利率提升,优惠取消 ■房地产信托实施严格审批 ■ 货币政策不断紧缩 ■ 新增贷款增速递减 ■房地产新增贷款大幅下降 ■保障性房地产贷款大幅上升 ■各大银行停发房地产贷款 ■ 房地产交易税优惠取消 ■ 上海、重庆启征房产税 ■营业税免征年限提高 ■完善各项税收政策 ■ 限购政策严格执行 ■ 各地政府出台房价控制目标 ■商品房明码标价 ■土地市场加强监管,各地上报交易地块 问责制 ■ 中央对1000万套保障性住房监督实行问责制 资金支持 ■ 中央及地方政府出资5000亿,社会筹资8000亿 ■加强保障房资金执行力度 ■放开各类资金投资保障房建设 货币 信贷 税收 行政手段 保障性住房 十大八报告指出,调结构更重要,政策制定和实施更注重经济发展的质量和效益 日期 重要事件 主要内容 20121108 在十八大的报告 以加快转变经济发展方式为主线,推进经济结构战略性调整,这事加快转变经济发展方式的主攻方向 20071025 在十七大的报告 关键要在加快转变经济发展方式,完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展,要大力推进经济结构战略性调整 日期 重要事件 主要内容 2011-4-9 李克强吉林考察 今年开工的保障性安居工程将有利于管理通货膨胀预期,促进被徐扩大 2011-4-16 《大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系》 大规模实施保障性安居工程,既能增加投资,又能带动消费,对扩内需、调结构转方式具有重要作用 2011-11-25 李克强河北廊坊考察 建设保障性房,有利于遏制房价过快上涨,助推城镇化,这会释放出巨大的消费和投资潜力 房产税试点范围扩大是大势所趋,预计是明年3月以后,向全国范围内推广 日期 重要事件 主要内容 2012-11-12 住建部十八大接受媒体采访表示 积极研究扩大房产税试点 2012-9-23 住建部有关负责人 继续落实差别化住房信贷、税收政策,加快推进扩大房产税试点城市范围 2012-8-20 国家税务总局巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会 房产税下一步将扩大试点范围,房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后、房地产税最终会在全国实施。 2012-8-29 全国人大常委会 稳步推进个人住房房产税改革试点,严格实施差别化住房税收政策 时间 事件 主要内容 2012-11-12 住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大接受媒体采访 正在积极研究扩大房产税试点,房地产限购政策短期内不会退出 2012-7-7 在江苏省常州市调研 继续坚决抑制投机投资性需求,防止变相放松购房政策。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 2012-7-5 中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率 下调金融机构人民币存贷款基准利率个人住房贷款利率。金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房 抑制住房投机是房地产调控的长期方向,差别化信贷和限购政策短期不会退出 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理 日期 重要事件 主要内容 2012-11-8 十八大报告 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理 2012-11-10 国家发改委张平答记者问 从2007-2011年,教育,社保,医疗,住房,文体方面累计支出达12.7万亿,我国基本公共服务的制度框架已初步形成 2012-11-12 姜伟新答记者问 明年将会有600万套保障房开工 GDP: 在“十二五”期末全省生产总值力争生产总值突破万亿元 城镇化率:到2015年底,全省城镇化率达到40% 人民生活:力争到2015年,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到23000元和7500元左右 “十二五”期间,贵州省将新建各类保障性住房39.82万户 全省房地产开发投资计划完成1万亿元 新建城镇住房400万套,包括商品住房250万套,保障性住房和改造棚户区150万套 中小户型住房比重达到70%以上 城镇人均住宅建筑面积达到35㎡ 战略定位:全国能源基地、资源加工基地、特色轻工业基地、航空航天装备制造基地、西南交通枢纽 空间布局:黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进 * * * * * * * * * * * * * * *

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